疫情之下，楼市的本质是被迫按下了暂停键，并不是自发的冰封。
虽然行情热度不会从2019年底延续下来，但供应和需求的硬性指标并没有实质变化。
所以，我们根据2019年的楼市状态，推断出的2020年楼市格局，在市场复苏后，依然适用。
01
2019年初，我们预测：西青区将作为环城一哥“王者归来”。
因为2018年西青区新房成交量较2017年跌了24%，是环城四区中最挫的，积压了不少需求；而下半年出让了一批三价联控地。
需求与供应“完美契合”，果然，2019年西青区挑起了楼市大梁。
精武镇、华苑西、南站“爆点轮动”，最终新房成交量大涨57%。
2020年呢？
我们预测：2020年天津楼市将回归市区！
为什么？
因为需求端和供应端可以找到契合点。
就像2019年的西青区一样，需求与供应必须在同一个维度上，楼市才能起势，这是一个闭合逻辑。
02
压抑的足够久，才称得上反弹；空窗了足够久，才称得上回归。
市区积压了多少购房需求？
2013和2015年是楼市比较正常的年份，没有强刺激、没有强打压。
也就是说，自然情况下，市区每年新房成交面积大约220-240万平米。
但2017、2018、2019年，市区仅成交了99、84、78万平米的新房。
减少的去哪了？被压抑了。
调控三年，天津市区被压抑了大约350万平米的购房需求。
需求不会消失，只会延迟。
03
2019年底，我们做了万人置业大调查。
针对“2020年你置业的首选区域是哪？”这个问题，10056个参与调查人中，56%选择市内六区。
为什么市内六区呼声这么高？因为被压抑的太久。
购房需求一直没能释放，其中有政策的原因；但另一个很重要的原因是：
市区房价有些够不着……
河东区、河北区、红桥区，2018年房价还是一个比较高的状态。
河北区几乎所有新盘都在3万3以上；
河东区供应少，中建悦府高层4万2，中储正荣栋境高层3万3……
红桥区公元大观洋房4万，九和府高层2万9……
这三个区基本是地缘改善，但很难支撑住这个水平的总价。
南开区、河西区就更不用说了。
2018年时，南开区除了南开悦玺、崇德园、南开1911之外，几乎没有供应，地王还在趴窝。
南开悦玺高层均价3万6，最低3万2，能以迅雷不及掩耳之势半年清盘，就说明了“饥渴”的需求与够得着价格碰在一起会产生什么效果。
河西区三年没卖地，供应面临断档，新八大里的尾房价格普遍也在4万5左右。
直到2018年底才有新地块出让，绿城诚园、御江台2019年入市。
站在2018年来看，市区房价高、供应少，普通改善需求基本“无处安放”。
但是，2019年，出现了变化。
04
2019年下半年，天津楼市形成了全新的房价梯度，包括市区。
本不想用“上下”来定义市区，但从房价来说，却不得不分出上三区和下三区。
高的更高，低的更低，从此已成陌人。
调控，不仅仅控了房价，也控住了地价，更让下三区放下了身段，这是市场自然选择的结果。
从2019年下半年开始，下三区的刚需属性已经很明显了。
九和府高层从2万9降到了2万5，但实际上还是不走量；
中铁花语津郡高层也从3万2调到过2万5；天房天泰也从3万3降到了2万9……
尤其是凯旋门以2万2的起价入市，更是实锤了下三区的刚需属性。
除了海河沿线外，河东区、河北区大部分新房3万大关已失守，红桥区更低。
这种状态将延续到2020年，下三区会有更多的刚需盘出现。
据透露，河北区今年将会出现一个精装2万8的新盘。
河东区工业大学东侧晨阳路地块，挂牌楼面价14366元/平米都被延期了。
为什么没人要？
这块地算上商业，纯住宅楼面价将合到约2万/平米，那新房就要卖到3万/平米。
但事实是，那个位置早已撑不住3万的房价。
所以这块地想出让，要么降价，要么砍商业。
也就是说，没有把握的地块，开发商会很慎重；能成功出让的地块，都将符合下三区的房价梯度。
如此一来，2020年下三区新房拼的就不是产品了，而是价格。
比如河东区的雍鑫雍祥园，产品不错，甚至可以说在那一片区有些“超纲”了：
双大堂、铝包木的窗户……成本高，要是拼价格，“胜算”可不高。
大部分开发商会异常迎合买房人，什么去化快就做什么。
之前飘着的购房需求，能落地了。
就像南开悦玺一样，需求和房价走到了一个维度，成交量就起势了。
从三年的成交量变化来看，红桥区、河北区减少了，部分外溢到了北辰区；河东区部分外溢到了东丽区。
一旦市区房价“环城化”，购房需求一定会回流。
河东凯旋门2万6，东丽新立板块2万4，怎么看选市区都是划算的。
从这一层面说，2020年，楼市将回归市区。
05
下三区“刚需化”，上三区“豪宅化”。
地王入市，让市区天花板越来越高。
如果说2020年下三区拼的是价格，那上三区拼的就是产品、实景。
市区刚需房价再便宜，改善也不买账。
谁真正做到真正打动高端改善的产品，谁就能赢。
这个时候，说一万句不如看一眼实景。
仁恒公园世纪实景呈现后，一周最多能卖15套。
也只有改善购房者能承受溢价，开发商必须明白做好产品才能赚到钱的道理。
高端改善买房几乎不需要卖一买一，而且受政策影响较小。
之前不入市，是因为没有看到好的产品。
2019年，高端供应来了。
金地阅千峯、宾西路5号……包括早已在售的海河金茂府，成交量都很不错。
总价800-1000万的房源2019年共成交341套，比2018年多了40%；
总价1000万以上的房源成交213套，相比2018年翻倍了。
高端盘销售周期会比较长，未来的趋势就是卖现房。
2020年，随着实景不断呈现，高端改善将继续聚焦市区。
06
2019年底，天津住建委负责人公开表态，透露了2020年楼市政策的风向。
其中提到“以支持居民刚性和改善型居住需求为主要政策取向”。
“支持改善”这几个字很久没看到了，如今重提，想必会有一些动作。
支持改善购房有两条路：降低二套首付比例、“认房不认贷”。
前者地方政府做不了主，所以“认房不认贷”的概率会大一些。
一旦“认房不认贷”启动，市区“回血速度”会更快。
2020年，天津楼市基调将是：回归市区！
今年不光有“黑天鹅”，还有“一头大象”要起舞！
